國慶假期后的第一個休息日（10月13日），位于深圳市龍華區的深業上城學府開盤，很多人都在盯著這個樓盤的銷售情況，檢驗樓市熱度是否持續的時機來了。

332套房源，折扣均價接近8萬元/平方米，結果好在不負眾望，開盤三個半小時售罄，成為今年第二個“日光盤”。

同樣是這一天，北京兩個豪宅項目同時開盤。均價12.5萬/平方米的北京宸園，首日銷售額達到61.5億元。另一個項目中建璞園PARK，單套總價在1700萬-3400萬區間，開盤當日入賬22億元。

在廣州，國慶假期主打的是新房強勢反彈，節后，熱度蔓延至二手房。10月12日，廣州二手房網簽1020套創今年新高。在傳統豪宅區珠江新城，某均價18萬元/平方米的小區平均2-3天就有一名業主成功出貨。僅僅一天后，上海緊隨其后，二手房網簽創近一年新高達1334套。深圳則是在13日創下單日簽約近四年最高。

“好消息，政策還有用。”中原地產首席分析師張大偉在其社交媒體上感嘆。

然而，還是有潑冷水的。節后，上海象嶼江灣悅府等數個樓盤因意向登記不足取消搖號；深圳節后開盤的有6個項目，其中一個地處遠郊的樓盤，誠意登記后沒有任何消息流出。

刺激這波樓市反彈的“9·29”新政已過半月，10月10日保利發展的一次投資者交流會上，其證券代表稱：“窗口期能夠延續多長？市場的情緒是否持續延續？這個是需要去觀察的。”

節后，廣州多個樓盤宣布收回此前促銷折扣，還有樓盤直接宣布漲價，意圖催促購房者盡快下定。漲價只是噱頭，大部分樓盤都可以為意向購房客申請延長折扣期限。《鳳凰WEEKLY地產》詢問了來自深圳、廣州、上海的5家龍頭開發商，均表示：不會收回折扣。

購房者對價格仍然敏感

《鳳凰WEEKLY地產》發現，北上廣深此輪樓市熱潮之所以來得又快又猛，至少有兩個關鍵因素，一個是項目本身就是“筍盤”，一個是城市整體上的供應緊張。

可以看到，國慶期間熱賣的樓盤幾乎全部沿襲了9月的促銷折扣，甚至有的樓盤在國慶期間還有額外的送禮促銷，比如送黃金、汽車、車位。

“哪些項目交易更好呢？”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，首先，價格要足夠低，售價不能高于周邊項目，甚至要與周邊的同品質二手房有“價格倒掛”；其次，區位要足夠好，特別是距離地鐵近，通勤、小孩入學等沒有瑕疵；最后，綜合品質要足夠好，比如大品牌國央企開發商，高得房率，交付有保障。

以深圳剛剛“日光”的深業上城學府為例，其折扣后均價約7.48萬元/平方米，乍看價格偏高，因為片區內有新盤在去年曾跌破到5字頭。交通便利、實用率高、配套完善都是其次，之所以能在一日之內售罄，最關鍵原因和今年前一個“日光盤”海德園一樣，即學區。

深業上城學府樓如其名，屬深圳高級中學北學區范圍，樓盤一路之隔就是正在擴建的校區。深圳高級中學是深圳位列第一序列的公立學校。北學區學校是九年一貫制，根據龍華區最新的政策，未交房也可以申請學校，只需要網簽合同和不動產查詢單即可上學。

但看學區的話，周邊與深業上城學府共用學區的金亨里小區，今年7月的二手成交均價高居11萬元/平方米，深業上城學府明顯與二手房出現了價格倒掛。

值得注意的是，深業上城學府這個今年最受關注的學區盤，在去年拍地時是底價成交的，僅深業一家報價，三分鐘內結束拍賣。

“去年一方面形勢不好，房企都沒錢，債務纏身，另一方面學區房被近年來的大學區概念搞得有點低落，風險加大了，也影響拿地積極性。”國家高端智庫CDI研究員宋丁對《鳳凰WEEKLY地產》分析。

深圳中原地產研究中心認為，9·29新政后新房市場一改過去頹勢，特別是各區域性價比相對較高的項目，去化顯著加快。除了政策原因，還得益于開發商在價格上做出讓步，以價換量趨勢不改。

第二個關鍵因素就是城市供應。

2024年多個重點城市大幅縮減供地計劃，這樣做的直接影響是有效避免了土地流拍，繼而影響市場預期。對于核心城市而言，其深層次的影響是新房供應減少。

同樣以深圳為例，深圳今年內僅出讓了兩塊宅地。據深圳中原研究中心監測顯示，2024年1-9月共72個項目入市，同比2023年同期減少接近4成。再加上深圳大部分的舊改項目都處于停工或者緩慢施工的狀態，到今年國慶假期樓市情緒突然暴漲的時候，有樓盤甚至連樣板間都成功清掉了。

供應不足使得“筍盤”迅速出清。從國慶假期延續到9日，深圳清掉了8個樓盤，剛需盤有龍華的華潤超核、華潤紫云府，光明的聯發悅尚居。前海的總價都在千萬以上的豪宅項目前海時代和一灣臻邸也已售罄。

這些樓盤無一例外在片區內都是資質最優的一批，但過去一年銷售緩慢，可見觀望情緒濃厚的潛在購買力在9•29新政后迅速得到釋放。

“沙井、光明（寶安區較偏地段），多便宜我都不買。”一名在國慶期間購買了寶安區寶中片區某剛需盤的購房者稱。

“我在前海就看了一個樓盤一灣臻邸，因為確實沒啥可選的了。”一名單身女性購房者稱。“但凡沒有在國慶開盤或加推，或者開盤以后沒有優惠促銷，甚至逆勢提價、收回折扣，必然也會流失客戶。另外，部分有瑕疵的項目，特別是在交通、教育配套上有缺陷，國慶期間銷售表現都不太好。”李宇嘉認為目前的樓市，仍是買方市場。

“市場還未全面回暖”

國慶節后，清完貨的開發商一身輕松。“我們節后開了慶功會，慶祝國慶超額完成KPI，現在沒貨賣，主要是提振一下大家的士氣。”一家TOP20開發商的深圳公司員工對《鳳凰WEEKLY地產》說。

反倒是規模更大、存貨更多的開發商開始患得患失起來。10月8日節后上班的第一天，深圳某龍頭央企開發商的銷售微信群里一片靜寂。這家開發商在國慶七天完成了多個樓盤的清盤，銷售額數十億，每賣出一套房，銷售都會往群里發喜報，8號一整天都沒有成交消息。營銷部門的一名中層開始焦慮不安：“今天怎么沒動靜了？”

好在經過8日的休整，節后的第一周內，深圳一手住宅成交和二手成交均達到了環比增長。

即使是剛剛斬獲了“日光盤”的深業集團也表現出了足夠的冷靜。“市場還未全面復蘇，是否穩固復蘇還需以觀后效。”深業集團營銷中心負責人對《鳳凰WEEKLY地產》說。

“未來不確定性還是很大的。”上海某央企開發商高層對《鳳凰WEEKLY地產》說，“國慶銷售顯著增長，公司沒有慶功，擔心這波樓市上漲和股市一樣只是一小段快牛，和五月份的那次短暫’小陽春’一樣，而且我認為是較大可能的。現在經濟、就業、收入預期、行業預期，現在還沒有到能夠止跌回穩的條件。”

平安證券在最新的研究報告中認為：樓市成交修復未完全明朗，市場對銷售復蘇持續性仍有分歧。平安證券認為行業復蘇主要障礙源于存量庫存較大，以及房價下行和收入擔憂下的居民購房意愿不足。

樓市復蘇未明確之下，接受《鳳凰WEEKLY地產》采訪的多家開發商內部人士和房企官方，均表達了同樣的觀點：保持既有的促銷折扣，同時加快去庫存。

“在目前的市場背景下，我司在內的國央企更應發揮企業擔當，落實各項穩定營銷措施。”越秀地產方面表示。

“深業集團會在市場中順勢而為，抓住時機，加快去庫存，目前仍會保留促銷折扣。我們會按公司經營要求、年度銷售計劃、項目開發節點合理安排項目入市。”深業集團營銷中心負責人表示。

華潤置地深圳公司的某高層透露，“樓市應該會慢慢好起來，現在各個城市情況不一樣，接下來的銷售指標應該會適度上調一點，營銷方面暫時不會收回折扣。”

“不會收折扣，現在還不知道后面會怎么樣，還是要趕緊去化。”深圳某本地開發商營銷負責人稱。

保利發展則在投資者交流會上明確表示：“當下一定是最確定的一個時間窗口，所以一定是把握當下，把能推的貨及時推出來搶收。我們10月份并沒有做太多的折扣回收的動作，而是更積極一些，把更多的客戶吸引到樓盤來。短期內營銷政策不會發生太大的變化。”