時至年中，下半年樓市走勢如何？從國家統(tǒng)計局和相關(guān)市場研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，上半年樓市仍處于調(diào)整之中，隨著一系列利好政策“組合拳”的出臺和落地實施，近期樓市成交進一步活躍，整體市場有逐步企穩(wěn)跡象。本期地產(chǎn)周刊聚焦下半年樓市，展望未來走向。
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■中國經(jīng)濟時報記者 李曉紅
上半年，房地產(chǎn)市場利好政策頻出，尤其是4月底以來，各地因城施策，持續(xù)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。隨著這些政策的落地，購房者預(yù)期有所改變，市場信心逐步恢復(fù)，整體市場呈現(xiàn)出企穩(wěn)跡象。
國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，70個大中城市單月商品房銷售面積7390.16萬平方米，同比下降20.69%，環(huán)比提升12.24%；銷售金額7598.40億元，同比下降26.38%，環(huán)比提高13.21%。
上半年樓市利好政策頻出
4月底以來，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安、沈陽、蘇州、珠海等一、二線熱點城市密集優(yōu)化了住房限購政策，其中，成都、杭州、西安、沈陽、蘇州、珠海等全面取消了住房限購。至此，在全國重點城市中，僅有北京、上海、廣州、深圳、三亞、海口、天津等地仍未全面取消限購。
5月17日，央行等四部門聯(lián)合召開房地產(chǎn)政策吹風(fēng)會，推出了降低商業(yè)銀行房貸首付比例、取消房貸利率下限、下調(diào)個人住房公積金貸款利率、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款等一系列政策“組合拳”。
中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任余華義告訴中國經(jīng)濟時報記者，上半年的房地產(chǎn)政策有三大特點：一是政策力度大，并仍有進一步的政策儲備。二是政策有創(chuàng)新，“收購已建成存量商品房用作保障性住房”是過去未曾有過的創(chuàng)新政策。三是政策目標(biāo)并非錨定房價，還包括解決新房庫存、市場流動性、居民住房保障、企業(yè)融資和地方財政等多維度的目標(biāo)。
“上半年是以需求側(cè)管理政策為主，希望通過激發(fā)并適當(dāng)放大需求側(cè)購買力來實現(xiàn)市場回暖。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員王瑞民向中國經(jīng)濟時報記者表示。
在對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)國家（北京）對外開放研究院日本研究中心研究員吳英杰看來，2024年上半年，房地產(chǎn)政策傾向于支持剛性和改善性住房需求，通過信貸、稅收等手段減輕剛需家庭的購房負擔(dān)，同時，限制投機性購房行為，防止市場泡沫。政府在保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的同時，對不同地區(qū)和不同市場需求進行了差異化調(diào)控，避免市場出現(xiàn)大起大落。政策調(diào)整旨在適應(yīng)市場變化，穩(wěn)定購房者和開發(fā)商的預(yù)期。
從國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)利好政策的出臺和實施，確實在一定程度上激活了樓市，促進了成交量的增加，政策效果正在顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，1—5月份，全國新房銷售額、房企到位資金、房屋新開工面積等多項指標(biāo)同比降幅均有所收窄。
余華義表示，這些政策措施的出臺，對穩(wěn)定居民預(yù)期是有作用的，讓購房者看到了國家穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期的決心。從一線城市可以觀察到房地產(chǎn)市場朝積極方向的變化趨勢。
“放寬限購政策使得更多潛在購房者得以進入市場，降低房貸利率減輕了購房者的財務(wù)負擔(dān)，購房補貼則直接增加了購房者的購買力。這些措施有助于穩(wěn)定房價，避免市場出現(xiàn)大幅波動，從而維護了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。”吳英杰表示。
上海交通大學(xué)中國城市治理研究院、國際與公共事務(wù)學(xué)院研究員張傳勇告訴中國經(jīng)濟時報記者，對于購房者來說，比較實際的政策就是降低購房成本，如降低貸款利率，加大利息抵稅力度等。
不過，吳英杰也指出，盡管房地產(chǎn)市場利好政策的出臺，在恢復(fù)購房者信心方面起到了一定的作用，但樓市的止跌回穩(wěn)與購房者信心恢復(fù)依然任重道遠。
樓市政策或?qū)⒗^續(xù)加碼
6月7日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場的政策措施。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，國常會進一步明確“去庫存”“穩(wěn)市場”的政策導(dǎo)向，也為市場釋放了更加有力的積極信號。從政策趨勢來看，目前一線城市中僅有北京尚未跟進“517”新政，未來降首付、降利率等具有優(yōu)化空間。除此以外，一線城市有望繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，如優(yōu)化大面積限購、取消限價等，各地在降低交易稅費等方面也有優(yōu)化預(yù)期，這些政策措施有利于緩和購房者觀望情緒，進一步促進改善性住房需求釋放。
王瑞民表示，房地產(chǎn)市場對利率政策是較為敏感的，利率水平?jīng)Q定了“買”劃算還是“租”劃算。“517”新政后，隨著各地下調(diào)首套房、二套房利率下限，個人住房商貸利率也進一步下降。但存量房貸利率暫未有調(diào)整，值得關(guān)注。此外，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過程也是尋找房地產(chǎn)第二增長曲線的過程，需要新的標(biāo)志性居住形態(tài)引領(lǐng)居住升級。
吳英杰認為，下半年房地產(chǎn)政策調(diào)整可以從三方面發(fā)力。一是差異化調(diào)控。根據(jù)不同城市的房地產(chǎn)市場情況，實行差異化的調(diào)控政策，既能有效控制熱點城市的房價，又能促進其他地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。二是長效機制建設(shè)。加強房地產(chǎn)市場的長期監(jiān)管，通過稅收、土地供應(yīng)、租賃市場等多方面手段，構(gòu)建房地產(chǎn)市場的長效管理和調(diào)控機制。三是金融政策微調(diào)。在確保金融安全的前提下，適度調(diào)整房貸政策，如合理調(diào)整貸款利率和首付比例，以適應(yīng)市場變化和居民購買力。
對于下半年房地產(chǎn)政策的走向，余華義認為，4月30日的中共中央政治局會議為未來的房地產(chǎn)政策走向進行了定調(diào)。推進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展一直是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主旋律。近年來，隨著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新變化，中央對房地產(chǎn)風(fēng)險高度重視，未來的房地產(chǎn)政策也會從積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險的角度展開。
“下半年，房地產(chǎn)政策的發(fā)力點將更加注重市場的穩(wěn)定和長遠發(fā)展，政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性將是關(guān)鍵因素。”吳英杰表示。