截至目前，多個(gè)城市已不再對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，即取消銷售限價(jià)，房?jī)r(jià)逐漸市場(chǎng)化。比如，鄭州市明確規(guī)定，開發(fā)企業(yè)可自主定價(jià)銷售商品房。
接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士和專家表示，取消新建商品房指導(dǎo)價(jià)給予開發(fā)商更大的定價(jià)自由空間，可以更好地提高去化率和回款率。另外，也鼓勵(lì)市場(chǎng)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”，提升優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的盈利空間與預(yù)期。
“金九銀十”降價(jià)促銷力度可能加大
7月的最后一天，鄭州宣布取消商品房指導(dǎo)價(jià)。8月初，信陽也官宣取消商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)可自主定價(jià)銷售商品房。
克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，事實(shí)上，在房?jī)r(jià)方面，很多城市早就是房企自主定價(jià)了。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年至今，至少已有11個(gè)城市取消或放松限價(jià)，如沈陽、寧德、陽江、大理、珠海、蕪湖、淮南等。之前，成都、合肥等熱點(diǎn)城市也出臺(tái)了類似政策。
泰禾集團(tuán)副總裁全忠對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，取消新建商品房指導(dǎo)價(jià)政策很好，應(yīng)該由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的盡量回歸市場(chǎng)。
“限價(jià)的作用是，在市場(chǎng)上升期可以有效抑制房?jī)r(jià)上漲，在市場(chǎng)下行期則可防止房?jī)r(jià)過快下跌。”丁祖昱指出，在當(dāng)前多地取消或放松限價(jià)的趨勢(shì)下，未來新房?jī)r(jià)格也將逐步回歸市場(chǎng)化。
建誠(chéng)智庫(kù)首席研究員何田在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，從樓市最新數(shù)據(jù)來看，樓市政策仍需要持續(xù)優(yōu)化調(diào)整。8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1—7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，7月份，全國(guó)商品房銷售面積下降18.6%、銷售額下降24.3%，降幅依然較大。
雖然商品房銷售已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)降幅收窄，但房企投資額下降10.2%，施工下降12.1%，降幅比上月都擴(kuò)大了0.1個(gè)點(diǎn)；已完工還沒賣出的房子高達(dá)7.4億平方米，在歷史高位上繼續(xù)上升，顯示出房企投資信心不足，供需不平衡態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。
何田對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，樓市即將迎來“金九銀十”，取消新建商品房指導(dǎo)價(jià)之后，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)推盤力度將加大，將會(huì)積極主動(dòng)促銷，降價(jià)和促銷力度有可能加大，以把握階段性去化熱點(diǎn)，提升全年業(yè)績(jī)。
丁祖昱認(rèn)為，取消新建商品房指導(dǎo)價(jià)，一方面能夠給予開發(fā)商更大的定價(jià)自由空間，可以更好地提高去化率和回款率，另一方面鼓勵(lì)市場(chǎng)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”，提升優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的盈利空間與預(yù)期。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，2021年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，限價(jià)政策帶來的負(fù)面影響進(jìn)一步凸顯。價(jià)格倒掛使得市場(chǎng)價(jià)格體系出現(xiàn)了扭曲，無法真實(shí)反映市場(chǎng)的供求關(guān)系和價(jià)值。在這種情況下，市場(chǎng)信號(hào)失真，不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展，違背了政策初衷；限制價(jià)格下跌幅度也導(dǎo)致房企銷售不暢，資金回籠受阻。與此同時(shí)，近兩年監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要建設(shè)“好房子”，也需要匹配的政策給予支持。在多種因素的影響下，各地對(duì)限價(jià)政策進(jìn)行了優(yōu)化。
在陳文靜看來，取消銷售限價(jià)有助于企業(yè)合理定價(jià)去庫(kù)存，幫助企業(yè)加快回籠資金，緩解資金壓力。
某地產(chǎn)集團(tuán)副總裁張巖在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，實(shí)際上，不少項(xiàng)目早已降價(jià)，因此，取消新建商品房指導(dǎo)價(jià)短期內(nèi)不會(huì)給市場(chǎng)帶來太大波動(dòng)。
短期市場(chǎng)不會(huì)有太大變化
在市場(chǎng)低迷的情況下，取消商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)后，是否會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生更加不利的影響？從中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者調(diào)查來看，不必過多擔(dān)憂。有房企相關(guān)人士對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者明確表示，“我們的項(xiàng)目不會(huì)降價(jià)，因?yàn)榻祪r(jià)不是好辦法。”
對(duì)于取消新建商品房指導(dǎo)價(jià)后，某些區(qū)域比較稀缺的項(xiàng)目房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲也引發(fā)關(guān)注。有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，取消新建商品房指導(dǎo)價(jià)后，不排除個(gè)別稀缺項(xiàng)目漲價(jià)，但整體來看，放開價(jià)格限制后，短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)普遍上漲。
唐山市某房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人甄力在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，實(shí)際上，過去樓市實(shí)行的指導(dǎo)價(jià)對(duì)于限制房?jī)r(jià)的上漲和下跌作用都是有限的。不過，現(xiàn)在多地取消新房指導(dǎo)價(jià)表明了一種積極態(tài)度。
同時(shí)，甄力也透露房企不太愿意降價(jià)。“現(xiàn)在像唐山這樣的三、四線城市，房?jī)r(jià)應(yīng)該到底部了。如果房企降價(jià)，只是解決現(xiàn)金流問題。”
在北京周邊從事房地產(chǎn)銷售工作的侯超對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，樓市低迷與大經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)，當(dāng)前提振市場(chǎng)信心是關(guān)鍵。
全忠告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，取消新建商品房指導(dǎo)價(jià)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的好處是，房企可以根據(jù)產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度，采取相應(yīng)的靈活應(yīng)對(duì)策略，加大銷售力度。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的情況下，“以價(jià)換量”是大勢(shì)所趨。
陳文靜認(rèn)為，多地取消銷售限價(jià)，價(jià)格回歸市場(chǎng)更有利于開發(fā)企業(yè)打造適合當(dāng)?shù)刈》啃枨蟮暮卯a(chǎn)品，是積極響應(yīng)政策鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)“好房子”的表現(xiàn)。
從不同城市房?jī)r(jià)趨勢(shì)來看，一線城市短期房?jī)r(jià)仍有下行壓力，但隨著限制性政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，政策效果或?qū)⒅饾u顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)依然具備支撐力，有望逐漸筑底恢復(fù)。整體來看，當(dāng)前房?jī)r(jià)筑底企穩(wěn)仍需要政策端持續(xù)發(fā)力。
丁祖昱也認(rèn)為，取消新建商品房限價(jià)后，短期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大變化，到今年年底的時(shí)候再觀察一下，或許能見分曉。